Gebiedsontwikkeling
Gebiedsontwikkeling is de aanpak van een
gebied waarbij de functies en het uiterlijk al dan niet sterk verandert. Bij een
dergelijke ontwikkeling moeten door veel verschillende disciplines activiteiten
worden verricht. Opdrachtgevers partijen zijn: gemeenten, projectontwikkelaars,
woningbouwverenigingen, provincies en semi-overheidsorganisaties als
waterschappen en infra-providers.
Gebiedsontwikkeling is een bijzonder
fenomeen.
Vele partijen (die allemaal iets willen)
Bij gebiedsontwikkeling is sprake van vele
oriëntaties:
 | Gemeenten
willen ruimte scheppen voor wonen, bedrijvigheid, recreatie en andere zaken.
Wat ze willen bieden en in welke vorm hangt af van de strategische keuzes
die een gemeente heeft gemaakt. Bekendheid met dit “doel achter het
doel” is van wezenlijk belang om goed te kunnen adviseren. |
| Projectontwikkelaars
willen geld verdienen door “vermarktbaar” vastgoed (eventueel
gecombineerd met infrastructuur) te realiseren. |
| Woningbouwverenigingen
willen (nog steeds) primair betaalbare huurwoningen aanbieden. Andere
ontwikkelingen die zij plegen behoren bij te dragen aan dit doel. In de
praktijk schuwen deze organisaties niet langer het commercieel ontwikkelen
van vastgoed. |
| Stedenbouwers
en landschapsontwerpers willen duurzame aantrekkelijke woon- of
bedrijvenlocaties neerzetten. Hiermee verdienen zij hun brood. Vaak is
sprake van een hoge mate van vakmatige bevlogenheid. De droom wil nogal eens
op gespannen voet staan met de haalbaarheid. Stedenbouwers maken graag
statements. Zij opereren soms met een oog voor details dat de gemiddelde
gebruiker van de buitenruimte ontbeert. |
| Architecten
willen mooie gebouwen neerzetten. Ook zij verdienen hiermee hun brood. Ook
bij hen is vaak sprake van grote vakmatige bevlogenheid. Hoe beter en
spraakmakender een architect hoe eigenwijzer en vasthoudender. Ook
architecten
opereren soms met een oog voor details dat de gemiddelde gebruiker van hun
scheppingen ontbeert. |
| Ingenieursbureaus
willen ontwerpen, tekenen en rekenen. Zij putten geluk uit het
oplossen van ingewikkelde (uitvoerings)technische puzzels. Ingenieurs hebben
de neiging alles volledig te willen doorwrochten. Wanneer er geen andere
prikkels een rol spelen hebben zij de neiging om voor maximale kwaliteit te
gaan, ook wanneer de tijd of het budget dit niet toelaat.
Als ingenieursbureaus “meedenken” met de opdrachtgever streven ze naar
kostenefficiëntie, soms ook wanneer dat meer tijd kost dan beschikbaar is
of wanneer de opdrachtgever kwaliteit voor kosten stelt. |
| Aannemers
willen bouwen. Hoe eerder hoe beter. Bouwers vinden altijd dat zij te laat
worden ingeschakeld.
Aannemers stellen dat zij door hun uitvoeringskennis in het ontwerpproces in
te brengen het plan kunnen optimaliseren. Als er sprake is van een
dergelijke optimalisatie
dan is deze vaak volledig gericht op specifieke kennis en vaardigheden van
de betreffende aannemer. De uitvoeringskennis wordt door aannemers in het
ontwerpproces doorgaans ingebracht door een dochter- of zusterbedrijf in te
schakelen. Die dochter of zus is dan weer een ingenieursbureau. Dat bureau
komt zelden op een werk, daar zitten de uitvoerders immers al. Door de
familierelatie is het vaak moeilijker om zakelijk samen te werken dan met
externen. |
| Beheerders
willen een kostendekkend te beheren areaal opgeleverd krijgen. Zij vinden
dat zij altijd te laat worden gekend in de plannen. De ervaring leert echter
dat zij pas zinvol commentaar kunnen leveren wanneer de plannen concreet
zijn en dat zijn ze nog niet bij de start van het planproces. |
| Nutsbedrijven
willen liefst autonoom bepalen waar en wanneer zij hun ondergrondse
infrastructuur en andere voorzieningen aanbrengen. Dat er ook andere dan
technische overwegingen een rol spelen wil er bij hen niet erg in. Het feit
dat zij honderden nieuwe klanten op een presenteerblaadje aangereikt krijgen
speelt in hun handelen geen enkele rol. |
| Waterschappen
willen minimaal de huidige waterberging en –afvoer borgen, maar meestal
meer realiseren dan al aanwezig was. Ook stellen zij zich in toenemende mate
als hoeder van de waterkwaliteit op. |
| De
provincies willen zich profileren met ontwikkelingsplanologie. Ze gaan nogal
eens op de stoel zitten die voorheen aan gemeenten was voorbehouden. Ook wil
de provincie via streek- en bestemmingsplannen allerlei beleid afdwingen. |
| Het
rijk bemoeit zich in de regel niet meer in detail met gebiedsontwikkeling. Maar politiek
blijft politiek en het rijk ontpopt zich regelmatig als micromanager. |
| Vergunningverleners
willen borgen dat alle regels gedekt worden. Daarbij speelt ook dat zij
zichzelf en hun bestuurders willen dekken. De rekkelijkheid, voor zover die
er al was, heeft plaats gemaakt voor preciesheid. Handhaven is het motto.
Daarbij komt dat verschillende vergunningverleners regels willen borgen die
vaak strijdig zijn en/of niet adequaat in één ontwerp zijn te verenigen. |
| Subsidieverstrekkers
willen heel veel terugkoppeling. Vaak meer dan wordt gerechtvaardigd door de
hoogte van de verleende subsidie. |
| Grondeigenaren
willen liever niet weg en als ze weg moeten verwachten ze aanzienlijke
vergoeding. |
| Milieuorganisaties
willen de locatie vaak liever niet en als die er wel komt stellen ze zo hun
eisen. |
| Bedrijven
voor openbaar vervoer willen pas investeren als zij voldoende
reizigersaanbod hebben. Terwijl het toch wenselijk is vanaf de eerste
bewoning … |
| Beleidsambtenaren
voor economische zaken, onderwijs, gezondheidszorg, e.d. willen nog eens
goed nadenken over het beleid. Liefst doen ze dat nog steeds als de eerste
spade al de grond in had gemoeten. |
| Woningkopers
willen een woning die precies past bij hun behoeften en portemonnee. Of dat
toevallig een van de ontwikkelde woningen is weet je pas als deze in de
verkoop gaan. |
| Bedrijven
willen een bedrijfslocatie die precies past bij hun behoeften en
portemonnee. Of jouw locatie daarin voorziet en of bedrijven op dat moment
(nog) de mogelijkheden en bereidheid hebben om te investeren weet je pas als
de gronduitgifte start. |
| Omwonenden
willen de uitbreiding meestal helemaal niet. |
| Omliggende
bedrijven willen de uitbreiding soms graag, soms helemaal niet en alles
daartussenin is ook mogelijk.
Milieuwetgeving blokkeert soms bij realisatie van de nieuwe locatie de
toekomstige uitbreidingen en/of veranderingen van het bedrijfsproces van een
bedrijf. In dit soort gevallen willen de bestaande bedrijven de nieuwe
ontwikkeling zeker niet. |
| Bewoners
en eenmaal gevestigde bedrijven willen goed bereikbaar (en vindbaar) zijn en
geen (nou vooruit: weinig) hinder ondervinden. |
| De
hulpdiensten willen de plekken waar gewerkt wordt en de nieuwe woningen en
bedrijven met hun voertuigen kunnen bereiken (en kunnen vinden). |
| De
gemeente wil bouw- en woonverkeer scheiden. |
| De
ontwikkelaar wil de trottoirs af hebben als de woningen in gebruik worden
genomen. Dat verkoopt beter. |
| De
nutsbedrijven stellen hun investering liefst zo lang mogelijk uit. |
| Uitvoerders
van vastgoed, infrastructuur en kabels & leidingen lopen elkaar allemaal
in de weg en zijn niet van nature geneigd om samen te werken. |
| Het
waterschap wil borgen dat ook tijdens de bouw (ook tijdens grondverzet) de
waterberging op peil blijft en de waterafvoer geborgd is. |
| De
gemeente investeert liefst weinig in tijdelijke maatregelen. |
| De
aannemers willen een goed bereikbare en werkbare bouwplaats. |
| De
aanleg van groen is gebonden aan het pootseizoen. |
| Sloten
dempen mag pas als de vissen en amfibieën wakker zijn Soms moet ook het
nieuwe kroost uitontwikkeld zijn. |
| Bomen
rooien mag niet gedurende het broedseizoen. |
| Bijzondere
beestjes laten zich in de winter soms niet zien en kunnen dan dus niet
verplaatst worden. |
| Gasleidingen
omleggen mag (vaak) alleen buiten het stookseizoen. |
| Levering
van water, gas, elektra en CAI moet voortdurend worden geborgd, ook voor
bestaande woningen en bedrijven. |
| De her-aansluiting van een omgelegde kerosineleiding mag alleen als het op Schiphol
niet druk is. |
En dan hebben we ook nog te maken met het
weer, een maaiveld dat allerlei verrassingen verbergt, politieke oprispingen,
bedrijven die failliet gaan of worden overgenomen door anderen, hindercirkels,
wisselingen van de wacht bij allerlei betrokkenen, onwillige grondeigenaren,
blindgangers, archeologische vindplaatsen, monumenten, enkele raszeikers
(vergeef me het woord),
enzovoort. En ondanks alle openheid en eerlijkheid zal een grote massa
belanghebbenden je nog steeds verdenken van dubbele agenda’s en van het
verzwijgen van informatie.
De realisatie van uitbreidingslocaties vergt
nogal wat coördinatie en beheersing. De projectmanager wil die beheersing graag
leveren. Wat een vak!
De boodschap
Het beeld dat de buitenwacht van de civiele
techniek heeft is dat van de asfaltlegger. En dat is toch altijd zo gelegd?
Uiteindelijk moet dat asfalt inderdaad ook nog worden gelegd. Zeker. En de
projectmanager moet dat bewaken.
De grootste inspanning zit bij gebiedsontwikkeling echter in de voorbereiding.
De projectmanager is de alchemist die eerst alle belangen en randvoorwaarden
samen met zijn team moet omtoveren tot één ontwerp. Vervolgens moet hij dat
ontwerp omtoveren in een nieuwe werkelijkheid. Volgens de eisen en met
inachtneming van de randvoorwaarden.
De projectmanager is programmamanager (doel voor ogen houden en daar naar
toewerken), procesmanager (belangen afstemmen, allerlei activiteiten gaande
houden) en projectmanager (bewaken van deelprojecten op harde beheersaspecten)
ineen.
Onze Royal Haskoning gebiedsontwikkelingspagina: http://www.royalhaskoning.com/nl-NL/Werkvelden/InfrastructuurEnHavens/StedelijkeInfrastructuur/Pages/Gebiedsontwikkeling.aspx
Voor meer informatie: p.markensteijn@royalhaskoning.com
