Ervaringsfuik
Ik heb vele jaren ervaring met
gebiedsontwikkeling. Eerst als projectmanager voor alle activiteiten van een
ingenieursbureau binnen een gebiedsontwikkeling, en dat zijn er nogal wat.
Daarna als programmamanager voor alle civieltechnische zaken vanuit een
opdrachtgever en vervolgens als eindverantwoordelijk projectmanager aan opdrachtgeverkant.
Gebiedsontwikkeling is een heel mooi metier om in actief te zijn. Je ziet het
aan het eindresultaat vaak niet af, maar gebiedsontwikkeling is zeer complex. Er
zijn heel veel actoren actief en die hebben niet allemaal dezelfde belangen en
maar al te vaak tegenstrijdige belangen. Een rechtlijnige planning heeft weinig
zin, al vormt zo’n planning doorgaans ondanks alles wel de basis.
Er is sprake van veel processen die wel te plannen zijn, maar die zich eigenlijk
niet laten plannen. De aankoop van gronden en de verkoopsnelheid van woningen
zijn daar voorbeelden van. Je kan bepalen wanneer je bepaalde grond nodig hebt,
maar het hangt van de houding van de eigenaar af of er voor die tijd ook echt
uit te komen is. En die verkoopsnelheid van woningen… ?
Tja. De woningverkoop.
In 2008 begon de crisis. De woningverkoop kwam knarsend tot stilstand.
“Ach,” was de heersende mening, “dat hebben we vaker meegemaakt. Eén,
hooguit twee jaar, en dan trekt het weer aan.” Een waarheid als een koe. Tot
dan toe. Nu weten we beter. De crisis duurt al zes jaar en de woningverkoop
zoals die was, is voorlopig nog lang niet geëvenaard. Dat zal nog wel even
duren, als er al sprake zal zijn van een terugkeer.
Grondexploitaties sloegen om van enigszins positief naar zwaar negatief doordat
de huizenmarkt instortte. Dat leverde een ongemakkelijk gevoel op, met de vraag;
hebben we het wel goed aangepakt en was het mogelijk te voorkomen geweest? Met
de kennis van toen hebben we het niet echt verkeerd gedaan, achteraf kan je
stellen dat het wel anders had gekund.
Iedereen handelde op basis van eigen en andermans ervaring. Er
was sprake van groot optimisme. De
gemeenteraad waar ik mee te maken had was uiterst opportunistisch. De enige die
aan “onze” gebiedsontwikkeling verdient is de projectontwikkelaar, was een
mening. Grondeigenaren meenden dat ze bij verkoop van hun bezit nog veel meer
geld zouden hebben moeten vangen dan ze al deden.
En intussen: veel gemeenten zitten met de
gebakken peren, projectontwikkelaars hebben hun personeelsbestand gedecimeerd.
Iedereen leidt al jaren zwaar verlies. Projectontwikkelaars gingen failliet,
gemeenten staan soms aan de rand van de financiële afgrond.
Ervaring is een rijk bezit. Maar, als er
iets fundamenteel verandert is het een slechte raadgever. Door ons is meestal
pas achteraf vast te stellen dat een verandering fundamenteel was. En dan is het
te laat. Je ervaring heeft je al de verkeerde kant op gestuurd.
Een waarschuwing? Ja, dit is een
waarschuwing. Wat niet wil zeggen, dat we bij een volgende fundamentele
verandering, die opnieuw anders zal zijn dan wat we al hebben meegemaakt, niet
weer door onze ervaring de verkeerde kant opgestuurd zullen blijken te zijn.
12 juli 2014, Berkel en
Rodenrijs
